Основные индикаторы рынка
Дубай продолжает оставаться привлекательной площадкой для инвестиций и бизнеса благодаря своей развитой инфраструктуре, выгодным налоговым условиям и доступу к растущим рынкам. Это подтверждает увеличение числа международных компаний, особенно в секторах технологий и финансов, стремящихся расширить свое присутствие в регионе, открывая офисы в Эмирате.
По итогам трех кварталов 2024 г. рынок офисной недвижимости Дубая демонстрирует стабильный рост, что подтверждается ростом числа заключенных сделок по новым договорам аренды и средневзвешенной ставки аренды. В III квартале 2024 г. рост составил 26% и 21% соответственно, сравнивая с аналогичным периодом 2023 г.
Интерес со стороны инвесторов способствует активному развитию офисной недвижимости, особенно в контексте стратегического положения города как финансового центра. Количество сделок по покупке офисных объектов за первые девять месяцев 2024 г. выросло на 8%, сравнивая с аналогичным периодом прошлого года. Увеличение спроса на качественные офисные помещения, в сочетании с ограниченным предложением и растущими арендными ставками, создает благоприятные условия для развития сектора офисной недвижимости в основных деловых районах Дубая.
Аренда
Рынок офисной недвижимости Дубая продолжает демонстрировать рост. Общая площадь сделок в I–III кварталах 2024 г., по данным REIDIN, составила более 81 млн кв. футов, или 7,5 млн кв. м (+11% г/г), где около 46 млн кв. футов, или 4,2 млн кв. м (+19% г/г), пришлось на новые договоры аренды.
В количественном выражении суммарно за первые девять месяцев 2024 г. было заключено более 120 тыс. сделок (+26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), где 75% пришлось на новые договоры аренды, остальные пришлись на продление договоров. За аналогичный период 2023 г. было заключено 69,6 тыс. сделок по новым договорам аренды и 28,6 тыс. сделок с продлением договоров.
Объем заключенных сделок с офисной недвижимостью, I-III кв. 2023 vs. I-III кв. 2024 гг.
Наблюдается планомерный рост средневзвешенной ставки аренды в основных деловых районах Дубая. На конец III квартала 2024 г. она составила 167 AED/кв. фут/год (489 USD/кв. м) на новые договоры аренды, на продление договоров аренды — 119 AED/кв. фут/год (349 USD/кв. м), что больше на 21% и 17% соответственно, сравнивая с аналогичным периодом 2023 г.
989 кв. футов (91,8 кв. м) - средняя площадь новых арендованных помещений в III кв. 2024 г.
Динамика средневзвешенной ставки аренды в основных деловых районах Дубая, 2021-2024 гг.
Источник: Nikoliers, REIDIN
Аренда
Основные деловые районы Дубая — Business Bay, Barsha Heights, Downtown Dubai, Dubai Design District, Dubai Internet City, Dubai Media City, Jumeirah Lake Towers, Trade Center First и Trade Center Second, где сосредоточено основное предложение офисной недвижимости. Предложение в этих районах ограничено, что влияет на ставки аренды и их динамику.
Средневзвешенные ставки по новым договорам аренды в основных деловых районах Дубая в III кв.2024 г.
Источник: Nikoliers, REIDIN
Покупка
Суммарно за девять месяцев 2024 г. было заключено более 2 тыс. сделок общей площадью около 3 млн кв. футов (278 тыс. кв. м), из которых 95% от всех продаж пришлось на готовые объекты. Средневзвешенная цена квадратного фута в готовых офисных объектах недвижимости в III квартале 2024 г. составила 1 483 AED(4 347 USD/кв. м), что на 15% больше аналогичного периода прошлого года.
Динамика объема продаж готовых офисных помещений, 2021-2024 гг.
1 439 кв. футов (134 кв. м) - cредняя площадь покупки готового офисного объекта в III кв. 2024 г.
Динамика изменения средневзвешенной цены на готовые офисные помещения, 2021-2024 гг.
Источник: Nikoliers, REIDIN
Новый девелопмент
С выходом все большего количества не только локальных, но и международных компаний на рынок ОАЭ возрастает спрос на качественные офисные помещения. Увеличение спроса на офисные помещения, наряду с ростом арендных ставок и цен в основных деловых районах Дубая, является стимулом для активизации новых строительных проектов.
Примеры будущих проектов
Международный финансовый центр Дубая (DIFC) начал строительство проекта DIFC Square, который включает единый комплекс, состоящий из трех зданий с офисами и торговыми помещениями. Проект будет призван удовлетворить растущий спрос на высококачественные офисы класса А в Дубае и подчеркнуть стратегическую важность DIFC как мирового финансового центра. Офисные помещения займут площадь около 600 тыс. кв. футов (55,7 тыс. кв. м). Строительство планируется завершить в I квартале 2026 г.Девелопер Prestige One реализует в районе Barsha Heights проект The One, который будет включать в себя 14 этажей офисных помещений и ритейл-пространство.
Строительство планируется завершить в IV квартале 2026 г.
Также в III кв. 2024 г. Omniyat анонсировал в районе Marasi Marina проект Enara, который будет включать 318 тыс. кв. футов (29,5 тыс. кв. м) высококачественных офисных площадей.
Строительство планируют завершить в I квартале 2028 г.
