Итоги и тенденции

Согласно глобальному рейтингу Economist Intelligence Unit, Дубай вошел в топ-5 самых комфортных городов для жизни на Ближнем Востоке и в Африке. Город продолжает сохранять статус одного из наиболее динамичных экономических центров, предлагая высокий уровень жизни, развитую инфраструктуру и безопасность инвестиций, что привлекает покупателей. Сочетание инноваций, технологических преобразований и стратегического положения Эмирата создает благоприятный климат для преобразования рынка жилой недвижимости и способствует стабильному росту и развитию в долгосрочной перспективе.

Стабильный рост

Рынок жилой недвижимости Дубая продолжает демонстрировать стабильный рост. По итогам трех кварталов 2024 г. объем продаж увеличился на 52% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Покупатели продолжают отдавать предпочтение строящейся недвижимости. Самым популярным районом для покупки апартаментов стал Jumeirah Village Circle (JVC), в то время как наибольшее количество сделок с виллами было в районах The Valley, Damac Hills 2 и Dubai South.

На арендном рынке за последние 12 месяцев рост ставок по новым договорам аренды составил около 23%. Количество сделок с апартаментами и виллами выросло на 6% и 16% соответственно.

Активное строительство и развитие новых районов

Ведется активная застройка и модернизация районов. Наибольший объем ввода новых жилых проектов наблюдался в таких районах как, Meydan One и JVC. Суммарно за III кв. 2024 г. рынок недвижимости Дубая пополнился на 19,7 тыс. новых юнитов.

Вывод на рынок большого количества новых жилых проектов в еще только развивающихся районах привел к коррекции средневзвешенной цены сделок на фоне изменения структуры предложения и соответствующего спроса в пользу более «доступного продукта».

Интерес к брендированным резиденциям

Сохраняется повышенный интерес к брендированным резиденциям. В III квартале 2024 г. было объявлено о запуске еще одного проекта — Bvlgari Lighthouse by Bvlgari.

Примеры стартов продаж проектов в III кв. 2024 г.

* 1 AED (1 дирхам) = 0,27 USD

Карта стартов продаж жилых проектов в III кв. 2024 г.

Предложение

Суммарно за девять месяцев 2024 г. рынок жилой недвижимости Дубая пополнился на 19,7 тыс. новых юнитов, что на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. 80% жилых единиц пришлось на апартаменты, 15% — на виллы.

В структуре предложения по комнатности (в шт.) лидировали апартаменты с одной спальней* — 33% от общего числа. На студии и апартаменты с двумя спальнями пришлось 27% и 17% соответственно.

Динамика ввода жилой недвижимости в Дубае 2020 – III кв. 2024 гг.

Районы с наибольшим вводом жилой недвижимости в Дубае за 9 мес. 2024 г., (тыс. шт.)

Источник: Nikoliers, REIDIN

По итогам I–III кварталов 2024 г. лидером по объему ввода жилья стал район Meydan one (часть развивающегося крупного района MBR City). Для сравнения,за аналогичный период прошлого года лидирующие позиции заняли Business Bay, Downtown Dubai. Однако для этих районов характерны высокие цены на землю и ограниченное предложение участков под новую застройку, что вынуждает девелоперов строить новые проекты в других частях города. Происходит формирование новых точек роста и притяжения спроса в развивающихся районах.

Спрос

За девять месяцев 2024 г. объем продаж на первичном рынке жилой недвижимости составил более 81 тыс. сделок, что на 52% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Сделки со строящейся недвижимостью составили около 92% от общего числа. Предложение в готовых проектах ограничено и не может конкурировать с привлекательными условиями от застройщиков, действующими только для строящихся объектов, например с беспроцентной рассрочкой.

Самым популярным районом для покупки апартаментов стал Jumeirah Village Circle (JVC) — на него пришлось 25% от общего числа сделок. Наибольший объем сделок с виллами сосредоточен в таких районах, как The Valley, Damac Hills 2, Dubai South.

Динамика продаж жилья в Дубае 2021-2024 гг.

Объем заключенных сделок на рынке строящегося жилья за 9 мес. 2024 г. (по районам, шт.)

Источник: Nikoliers, REIDIN

Цены продаж

Согласно Генеральному плану развития Дубая, Эмират нацелен увеличить свое население до 6 млн чел. к 2040 г. Такая тенденция приведет к росту спроса на покупку и аренду жилья. На конец III квартала 2024 г. средневзвешенная цена квадратного фута в строящихся жилых объектах на рынке первичной жилой недвижимости в среднем составила 1 771 AED (5 147 USD/кв. м.), что меньше на 6%, чем в III квартале 2023 г. Коррекция цен связана с изменением структуры предложения за счет запусков продаж в проектах в новых развивающихся районах, где стоимость жилья значительно ниже, чем в более развитых.

При этом в наиболее популярных районах, таких как Business Bay, Downtown, Dubai Marina, JVC, Damac Hills, можно наблюдать стабильный рост цен. Средневзвешенная цена квадратного фута недвижимости в III квартале 2024 г. в этих пяти районах составила 2 192 AED (6 386 USD/кв. м), что на 3% больше, чем в аналогичный период 2023 г.

Динамика средневзвешенной цены в строящемся жилье на первичном рынке Дубая, 2021-2024 гг.

Самые дорогие предложения за кв. фут апартаментов в III кв. 2024 г. были  сосредоточены в следующих районах: Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Jumeirah Second, вилл — World Islands, Palm Jumeirah и Dubai Hills Estate.

Карта с наиболее дорогими районами по средневзвешенной цене за кв. фут недвижимости в III кв. 2024 г.

Источник: Nikoliers, REIDIN

Аренда

За девять месяцев 2024 г. в сравнении с аналогичным периодом 2023 г. количество новых договоров аренды апартаментов увеличилось на 6%, вилл — на 16%.

Динамика новых арендных сделок в III кв. 2021-2024 гг.

На рынке аренды можно наблюдать рост в количественных и ценовых показателях. Так, за последние 12 месяцев рост ставок по новым договорам в Дубае составил порядка 23%. В наиболее популярных районах — JVC, Business Bay, Damac Hills 2 — рост арендных ставок оказался ниже среднерыночного уровня (10%), ввиду большого количества предложений на фоне высокого объема ввода жилья в 2023-2024 гг. Текущие арендаторы предпочитают пролонгацию существующих договоров, поскольку она позволяет сохранить уже согласованные условия и избежать значительного увеличения затрат на аренду ввиду законодательных ограничений.

Районы с наибольшим количеством заключенных новых договоров аренды в III кв. 2024 г. (тыс. шт.)